Gigantes do setor imobiliário estão longe de se recuperar

A venda de imóveis disparou no primeiro semestre, bem como seus preços não param de subir. Mas isso não é o bastante para empolgar os investidores. O índice que mede o desempenho das ações do setor imobiliário na Bolsa já caiu 4,5% neste ano, ficando abaixo do Ibovespa, que acumula queda de 0,6%.

O indicador que citei chama-se Imob, e é uma espécie de Ibovespa composto só por 18 papéis ligados ao setor. As cinco ações mais representativas nele concentram empresas do ramo de shopping centers: Allos, que representa 19,5% do índice; Multiplan (17,5%); e Iguatemi (9,7%). Mas há um peso forte também para construtoras voltadas para residenciais, como Cyrela (12,1%) e Direcional (7,1%).

A queda neste ano não é um ponto fora da curva para o Imob. Diferentemente do Ibovespa, o índice nunca se recuperou totalmente da pandemia de Covid-19. Seu pico foi atingido em 23 de janeiro de 2020, quando chegou 1.526 pontos. Hoje, está ainda na casa dos 920. Isso representa uma queda de 40% de lá para cá.

A empolgação dos investidores não parece voltar, ainda que os números do setor pareçam melhorar expressivamente. No primeiro semestre, as vendas de residenciais subiram 15,2%, em comparação ao mesmo período do ano passado, segundo dados da CBIC (Câmara Brasileira da Indústria da Construção).

Durante essa escalada na demanda, os preços dos imóveis subiram 5,88%, no acumulado de janeiro a setembro, de acordo com o índice FipeZap. Isso é praticamente o dobro da inflação oficial do país, medida pelo IPCA, que acumula alta de 2,85% de janeiro a agosto.

Mas para enxergar o verdadeiro potencial de gerar valor de uma empresa é preciso entender sua eficiência. E o que se aplica numa companhia, vale para todo um setor. O aumento de preços e vendas não necessariamente significa aumento de lucros, uma vez que os custos da construção sobem a galope.

O INCC-M (Índice Nacional de Custo da Construção), medido pela FGV, subiu 5,23% nos últimos 12 meses. Isso ainda é abaixo dos 7,15% do aumento dos preços dos imóveis no período, mas mostra por onde o dinheiro pode estar escorrendo, em vez de virar ganhos na mão do acionista.

O aumento dos custos e o costume de subir taxas de juros para tentar frear os preços estão justamente entre os principais “fatores de risco” listados pelas cinco empresas mais representativas do Imob, que citei acima. Elas apontam isso em documento entregue à CVM (Comissão de Valores Mobiliários), no qual são obrigadas a listar possíveis problemas a impactar o preço de suas ações.

O aumento da Selic determinado pelo Banco Central no último dia 18, deixando a taxa em 10,75% ao ano, cria novamente tensão para o setor. Com juros mais altos, a demanda por imóveis tende a diminuir, enquanto inadimplência costuma seguir na direção contrária.

Com o recente aumento no número de lançamentos imobiliários —foram 28% a mais no segundo trimestre do ano, em relação ao primeiro—, o setor deve viver novos momentos de tensão, até enxergar se o aumento dos juros foi realmente um ajuste pontual no tão esperado ciclo de cortes.

Vale lembrar que a lógica das gigantes do setor imobiliário não se aplica ao caso dos fundos imobiliários (FIIs). Como seu modus operandi é comprar imóveis e alugar e adquirir títulos de crédito do setor, eles têm conseguido navegar nosso cenário com menos intempéries. O IFIX, principal indicador do setor, caiu 1,15% neste ano, mas segue acima do pico atingido antes da pandemia.

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